Jak się kupuje mieszkanie we Francji ? Część pierwsza : selfie

Chce kupic mieszkanieJeśli marzysz o zakupie mieszkania (własnego gniazdka lub inwestycji – do wynajęcia) wiedz, ze to marzenie może ziścić się szybciej niż myslisz, jesli tylko ułożysz sobie odpowiedni plan działania.

Oczywiscie, wymaga to spełnienia kilku warunkow – na przyklad, aby otrzymac kredyt we Francji dobrze jest mieć umowę o pracę na czas nieokreślony (CDI) – ale wszystko jest osiągalne.

Zacznijmy od najważniejszego.

Przede wszystkim: omijaj szerokim łukiem ludzi, ktorzy smucą, że coś jest nieosiągalne. Chociaż zaznaczam, że poniższy scenariusz jest gotowy do użycia w przypadku gdy dysponujesz umową o pracę CDI (a przynajmniej jeden z kredytobiorców).

Kiedy my kupowalismy nasze mieszkanie (2013), mało osób wierzyło, ze nam się uda. Nie jesteśmy małżeństwem (problem prawny, co się stanie w przypadku rozstania lub śmierci jednego z kredytobiorców?), firma mojego partnera dopiero co skończyła roczek, a ja miałam dość niską pensję – poniżej 2K€ za miesiąc).

Wszytko – wszystko można osiągnąć, wymaga to po prostu więcej pracy, jeśli wymagane warunki nie są jeszcze spełnione.

Na przykład -jeśli nie masz dziś jeszcze CDI – możesz znaleźć lub zmienić pracę. (Co mogę zrobić, aby tego dokonać? 🙂 ale to jest zagadnienie z półki o wyznaczaniu i osiąganiu celów). Nawet, jeśli nie będzie to praca Twoich marzeń. Lub mniej płatna. Po prostu odpowiedz sobie na pytanie – co jest dzisiaj dla mnie ważne – zakup mieszkania czy aktualna praca.

Ok. Uszy zamknięte na krytykę, złe języki i „życzliwych”? To jesteśmy gotowi na Pierwszy krok.

Zrób „zdjecie”, „stop klatkę” swojej sytuacji rodzinnej, zawodowej i finansowej.

Czy jestem dziś w stałym związku ? Czy jestem w związku, ale nie wiem co z tego wyniknie? Czy jestem w związku z osobą z którą na pewno nie spędzę życia?
Czy wolę mieszkać na wsi czy w mieście ? W domu czy w mieszkaniu? Czy potencjalnie przeprowadzę się „za pracą” ?

Inwestycja w „kamień” jest dochodowa tylko w perspektywie długoterminowej. Nie piszę tu o osobach, ktore spekulacją nieruchomościami zajmują się zawodowo. Można oczywiście mieć szczęście, kupić inwestycję a w ciagu roku jej wartość wzrośnie o 10% (jak w przypadku mojej inwestycji w studio :-)). Ale jeśli chciałabym je sprzedać dzisiaj, koszta związane z notariuszem, bankiem i podatkami dosłownie zjedzą cały dochód.
Dlatego inwestując w nieruchomość zastanów się, czy jeśli los rzuci cię za 2 lata o 200 km na południe, czy będzie opłacało Ci się kontynuować?

Gdzie jestem dzisiaj, gdzie chcę być za rok, 3,5,10 lat? Banał, prawda? Ale kiedy ostatnio zrobiłe(a)ś sobie takie selfie? Ile mam lat dzisiaj, ile będę mieć kiedy skończę spłacać kredyt? Czy zaczynam karierę zawodową – zatem moje dochody potencjalnie mogą się podwoić, potroić itp, czy raczej jestem „na topie”, i doprawdy będzie trudno otrzymywać co roku 5-10% podwyżkę. To naprawdę bardzo ważne.
Świadomość tego, „gdzie” jesteśmy przygotowuje nas również do negocjacji.
Ile zarabiam(y) rocznie? Ile wydaję(my) rocznie na wynajem mieszkania lub domu, ile zostaje nam „na życie”.

Znam wiele osób, które „przeliczyły” się szacując swoje finanse. Właściwie – mogłabym zacząć od siebie.

„Na oko” oszacowaliśmy nasz roczny dochód, „mniej więcej” nasze wydatki. Kredyt otrzymaliśmy (o tym niżej) ale kiedy moja sytuacja zawodowa się zdegradowała, pojawiły się kompulsywne zakupy dla poprawienia humoru i moje konto wpadło w debet, z którego wychodziłam miesiącami, nawet przy pomocy finansowej ze strony mojego partnera.

Zatem, jeśli jeszcze nie prowadzisz budżetu domowego – dobra rada Cioci BabyJogi –  take it or leave it – zacznij.

Zasada, którą kierują się banki (we Francji) przy udzielaniu kredytów jest prosta: całe Twoje (Wasze) przyszłe zadłużenie nie powinno przekraczać 33% dochodów*.

Jeżeli zarabiasz 2000€ miesięcznie, twoja miesięczna rata prawdopodobnie nie przekroczy 660€. Jeśli wasz wspólny miesięczny dochód to 4000€, miesięczna rata prawdopodobnie nie przekroczy 1320€.

Pozostała kwota dochodów (66%) to tak zwane „restant à vivre” czyli środki na życie.

Zatrzymajmy się dzisiaj na etapie „selfie”, zastanówmy się kto do nas macha z lustra  i oszacujmy, jakim dysponujemy dzisiaj „potencjałem kredytobiorczym”.

To ważne, ponieważ w następnym odcinku zastanowimy się po co i dlaczego chcemy kupić mieszkanie (we Francji) i jak ta ochota ma się do naszej dzisiejszej sytuacji.

Pozdrawiam 😉
*Im wyższe dochody – indywidualne lub pary (małżeństwa, partnerów lub wspólników) tym bariera 33% przesuwa się w górę. Znam osoby, których „procent zadłużenia” oscyluje wokół 60%.  Są to przede wszystkim inwestycje, ktore można szybko sprzedać. Ale banki są bardzo ostrożne (te cięższe dossier przechodzą specjalne procedury izajmują się nimi komisje), inwestycje na takim poziomie są wspierane tylko w przypadku bardzo małego stopnia ryzyka – dla banku, i …jest to wyższa szkoła jazdy, może kiedyś do nich wrócimy :-)).

Ps. Kupiłam dwa mieszkania. Jedno, z partnerem, jako nasze gniazdko (résidence principale) drugie jako inwestycję (investition locative). Dzielę się moim doświadczeniem, może dzięki temu uniknięcie moich błędów 🙂

 

8 myśli nt. „Jak się kupuje mieszkanie we Francji ? Część pierwsza : selfie

  1. Pingback: Jak się kupuje mieszkanie we Francji – Cześć druga – Po co Ci to ? | chatka baby jogi

  2. Anna

    Dzień dobry. Chciałam napisać że mam złe doświadczenia z kupnem mieszkania we Francji. Posiadamy zdolność kredytową jednak z racji tego że nic nie mamy zarejestrowanego we Francji tj. działalności gospodarczej czy też nie jestem deklarowana nie otrzymaliśmy kredytu. Po podpisaniu pierwszych dokumentów musieliśmy wpłacić pewną sumę pieniędzy, tak też uczyniliśmy. Następnym krokiem jest uzyskanie kredytu, którego nie dostaliśmy pytając w kilku bankach. Mamy na to stosowny papier, który notariusz ma daleko w poważaniu i nie chce oddać nam pieniędzy tłumacząc się że osoba sprzedająca je zablokowała. Sprzedający chce zadośćuczynienia ( choć z tego co wiem nie ma prawa) kilku tysięcy euro. Mamy więc problem. Nie wiemy czy lepiej wziąć adwokata czy zapłacić zadośćuczynienie sprzedającemu. Nie znamy dobrego adwokata we Francji. I tak to wygląda. Nie chcę już mieszkania we Francji. Wyleczyłam się skutecznie po tych doświadczeniach. Jest mi przykro, bo połowę życia spędziliśmy we Francji.

    Odpowiedz
    1. babajoga Autor wpisu

      Dzień dobry Anno,
      Dziękuję za komentarz.

      Tak jak pisałam w jednym z postów na ten temat, oświadczenie podatkowe jest niezwykle ważnym punktem otrzymania kredytu na zakup nieruchomosci.
      Nie znam dokładnie Twojej sytuacji, ale z tego co piszesz – jesli dokonaliście umowy podpisanej u notariusza, to tam jest (powinien być zapis), że umowa nie jest zobowiązująca, jeśli na przykład nie otrzymacie kredytu (sprzedający nie ma prawa wyegzekwować całej kwoty). Ale po to wpłaciliście kaucję, żeby sprzedający „zablokował” dla Was mieszkanie na te 3 miesiące (które są wymagane dla dopełnienia wszystkich formalności bankowych i notarialnych).
      (Gdyby to sprzedający zerwał umowę, to Wy byście otrzymali pieniądze z gwarancji).

      Jest mi przykro, że Wam się przydarzyła taka przykra niespodzianka.

      Pozdrawiam.

      Odpowiedz
      1. Anna

        Dzień dobry. Dziękuję za tak szybką odpowiedź. Być może posiadam błędne informacje na temat zwrotu wpłaconej kaucji. Wszyscy nasi znajomi(Francuzi)twierdzą, że notariusz nie ma prawa nam nie wypłacić wpłaconych pieniędzy, że takie są procedury, jeśli nie otrzymamy kredytu i mamy na to stosowny papier z banków(czyli, że to nie z naszej winy) to musi je zwrócić. Umowę wstępną podpisał tylko mój mąż. To nie chodzi o to, że chcę za wszelką cenę zwrotu moich pieniędzy. Jeśli to pani ma rację a nie nasi znajomi, którzy radzą nam wziąć adwokata, to chyba damy sobie spokój. Zostaliśmy wprowadzeni w błąd przez pracownika jednego z banków. Jeszcze przed podpisaniem jakichkolwiek papierów mąż pytał w banku przedstawiając naszą sytuację finansową i bytową, czy otrzymamy kredyt. Uzyskaliśmy pozytywną odpowiedź. Więc zaczęliśmy szukać mieszkania. Chcieliśmy to mieszkanie wynająć, ale jak widać państwo francuskie woli dokładać do innych a niżeli czerpać korzyści z nas. Zadaję też sobie pytanie, czy jesteśmy w Unii?

        Odpowiedz
        1. babajoga Autor wpisu

          Dzien dobry Pani.
          Powiem szczerze – nie jestem prawnikiem. Ja tylko kupilam, 2 razy we Francji, zaciagajac tutaj kredyt, jako obywatelka Polski, i dlatego dziele sie moim doswiadczeniem. (2 mieszkania, jedno wspolnie z partnerem, nie bedac malzenstwem, jedno sama)
          O samej procedurze podpisywania umowy, chcialam napisac odrebny bilet na blogu.
          Ale dzis moge tylko powiedziec: prosze uwaznie przeczytac co Panstwo podpisaliscie.

          Prawdopodobnie u notariusza podpisaliscie Panstwo „signature du compromis” albo „promesse de vente”. W tym dokumencie okreslacie Panstwo warunki „rezerwacji” nieruchomosci przez sprzedajacego, kupujacy obowiazuje sie dopelnic wszystkie czynnosci i obowiazki, ktore pozwola mu zaciagnac kredyt (zlozyc dossier do banku, przejsc ewentualne badania zdrowotne dla ubezpieczalni itp).
          Oczywiscie, nie jestesci Panstwo jedyna para, ktorej odmowiono kredytu, to sie zdarza dosc czesto, niestety, nawet mimo w s t e p n e j zgody naszego banku.
          Banki maja odrebne wydzialy zajmujace sie kredytami i tu niestety zadna relacja osobista z naszym doradca w banku nie pomagaja, ani jego szczere checi.
          W umowie (compromis de vente) jest tez okreslone, co sie dzieje, w przypadku, gdy bank odmawia nam udzielenia kredytu.
          W moich umowach (compromis de vente) byly faktycznie pewne kwoty zwana gwarancja (kaucja).
          W przypadku, gdy bank odmowilby mi kredytu, a mialabym wszystkie dokumenty swiadczace o zlozeniu dossier (o ktorym pisalam niedawno: oswiadczenie podatkowe, oswiadczenie o aktualnych zarobkach, dossier medyczne itp), w legalnie wyznaczonych datach – wowczas kaucja ta miala mi byc zworcona.
          Sprzedajacy moglby zatrzymac kaucje, jesli:
          1. Nie wywiazalabym sie z procedura skladania kredytu w wyznaczonym czasie (to bardzo wazne, te daty)
          2. Gdybym sie rozmyslila i zrezygnowala z zakupu nieruchomosci.

          Takze zachecam pania, do uwaznej lektury warunkow” compromis de vente”.
          Jesli obiektywnie zobaczy Pani, ze zrobiliscie Panstwo jakis blad (na przyklad ten oficjalny dokument z banku o zlozeniu podania o kreyt jest kluczowym dokumentem w Panstwa przypadku, i trzeba sprawdzic, czy nie przekroczyliscie Panstwo daty itp), to zooszczedzi Pani sobie nerwow i niestety po prostu straca Panstwo gwarancje.
          Ale jesli uwaza Pani, ze sprzedawca / notariusz nie dzialaja legalnie (to moze sie zdarzyc, niestety ludzie sa tylko ludzmi i czasem zdarzaja sie nieuczciwi notariusze), to zachecam Panstwa do zworcenia sie o pomoc prawna. Bardo czesto w merostwach sa organizowane bezplatne porady prawne.
          Znajac siebie, na pewno poszukalabym pomocy prawnej i zapalacilabym to 300 euro adwokatowi, zeby przeanalizowal moja sytuacje i poradzil mi, czy warto sie procesowac czy nie.

          Odpowiedz

Dodaj komentarz