Jak się kupuje mieszkanie we Francji – część czwarta, wycieczki po bankach

Jeśli już decydujemy się na zakup mieszkania we Francji, to znaczy ze przemyśleliśmy wspomniane wcześniej punkty (Po co mi to? Gdzie? Dom czy mieszkanie ? Razem czy osobno? ) i możemy zacząć pierwsze wycieczki po bankach i firmach wyspecjalizowanych w pośrednictwie zawierania usług kredytowych (po francusku: courtier expert en prêt immobilier).

Po pierwsze, już na wstępie: uzbrójmy się w cierpliwość. Zadłużenie się na kilkanaście lat to nie jest decyzja, która bierze się pochopnie, prawda ? To będzie trwało i trwało.

Dlatego najpierw, zanim jeszcze zaczynamy biegać po mieście (lub okolicy) i szukać super okazji – zaplanujmy wycieczki po bankach.

Przygotujmy dossier: czyli:

  • kopie naszych dokumentów tożsamości
  • dokument świadczący o płatności (lub nie) podatków (to jest bardzo ważne i bez tego oświadczenia podatkowego się nie ruszymy)
  • potwierdzenie adresu zamieszkania (czyli faktura EDF lub innego dostarczyciela energii, lub rachunki za telefon stacjonarny lub internet, nie wszedzie uznaja rahunki za telefon komorkowy) z nazwiskami obojga kredytobiorców, jeśli decydujecie się na wspólny zakup
  • Szkic budzetu : jakie sa dochody, jakie swadczenia, czynsz, podatki, kredyty itp, ile zostaje – wedlug was mozecie przeznaczyc na splate kredytu.
  • trzymiesięczny wyciąg z konta lub kont, wszystkich, jakie posiadamy.

O nasze wyciągi z konta należy zadbać już dzisiaj – bankierzy lub pośrednicy sprawdzają bowiem uważnie, jaka jest wasza sytuacja finansowa i nie udzielają kredytów osobom, które kończą miesiąc na debecie przez ostatnie kilka miesięcy.

Zachęcam gorąco, kiedy już będziemy mieli dossier w łapkach, umowic sie na RDV ze wszystkimi bankami w okolicy, poczynając od swojego własnego .

Przedstawiamy projekt – chcemy kupic nieruchomość i chcemy wiedzieć, ile możemy pożyczyć.

Po pierwszych rozmowach wiemy już, ile możemy zainwestować i wówczas dopiero zaczynamy rozglądać się za gniazdkiem naszych marzen, jednoczenie umawiając się na spotkania z Posrednikiem Kredytowym, który może czasem pomoc, szczególnie przy renegocjacji kredytów. (Chociaż powiem Wam, ze zamiast placic 1500 euro prowizji dla pośrednika, wole obiecać bankowi, ze podpisze kolejny produkt finansowy, dzięki któremu kokosów wprawdzie nie zbije ale w negocjacji sie taki argument zawsze przyda).

A później, z tym samym pytaniem obchodzimy konkurencje : LCL, Bank Populaire, La Poste, Credit Agricole, Societe General, BNP Parisbas, pewnie o którymś zapomniałam. Kiedy będziemy mieli już pierwsza ofertę w ręku, porównujemy pozostałe i bez cienia wahania idziemy tam, gdzie uzyskamy najlepsze warunki.

Negocjacje. Bank chce po pierwsze zyskac nowego klienta. Czasem wydaje nam sie, ze poniewaz nasz doradca zna nas od miesiecy czy lat, dobrze sie rozumiemy, to na pewno nam cos zalatwi. Dla banku dobry klient, to ktos kto siedzi w kredytach po uszy, korzysta ze swojego limitu debetowego i oglnie od czasu do czasu placi koszta bankowe, bo jakies tam swiadczenia nie zostaly oplacone na czas. Czyli cos zupelnie na antypodach naszych korzysci, prawda ? Negocjacje – wszedzie – opieraja sie po czesci na grze. Lubie przeksztalcac gre z „kto ma wiekszego ?” na gre „jak mozemy wspolnie czerpac korzysci z tej sytuacji ?”.

Bankier z ktorym mamy do czynienia – jako osoba z krwi i kosci – nie jest zazwyczaj wlascicielem filli i tak naprawde za bardzo sam nie podejmuje decyzji. Bankier – tez czlowiek, ani lepszy ani gorszy niz sprzedawca, robotnik czy . Przynosi „dossier” szefom i musi dbac o to, by „dossier” reprezentowalo dla banku korzysci.

Pierwsza oferta jest tak zwana oferta wstępną.
My obiecujemy zatem, ze oprócz kredytu na mieszkanie zrobimy „domiciliation de revenus” czyli nasze dochody będą wpłacane bezpośrednio do tego banku (jesli zmieniamy bank).
Dodatkowym argumentem beda wspomniane wyzej produkty finansowe, ktore obiecujemy zakontraktowac: konto oszczędnościowe a może jeszcze assurance vie (wystarczy odkładać po 30 euro miesięcznie, bankier będzie zadowolony, bo udało mu się sprzedać produkt finansowy a nam takie wymuszone oszczędności tez nie zaszkodzą).
A im więcej macie propozycji z poprzednich miejsc, im wiecej aktualnosci finansowych przyswajacie, tym więcej zyskujecie pewności siebie w dyskusjach z kolejnymi instytucjami. (Zupelnie jak w przypadku rozmow w sprawie pracy – im wiecje przeszlismy takowych, tym pewniej sie czujemy przy kolejnych:)).

Oczywiscie, nie pozwalamy sobie, zeby to Bank dyktowal nam te warunki, tylko sami wychodzimy z inicjatywa. Zatem rozmowa powinna byc prowadzona uwaznie, to my otrzymujemy to co chcemy w zamian za drobne ustepstwa, tak ? No i oczywiscie nie podpisujemy zadnych dodatkowych produktow finansowych, poki nie otrzymamy zgody banku na kredyt.

A teraz bardzo wazny punkt. Pamietajmy o naszych priorytetach. Jesli priorytetem jest zakup mieszkania, jeśli znajdziecie gniazdko Waszych marzeń i jeśli macie szanse otrzymać kredyt na jego zakup, nawet na mniej korzystnych warunkach – zróbcie to. Bo to oznacza, ze bank ocenił (a we Francji to jest naprawdę reglamentowane), ze przy waszych dochodach stać was na ten oto kredyt. Jesli natomiast waszym priorytetem jest inwestycja w nieruchomosc – to trzeba znalezc najlepsze warunki finansowe i dostosowac nieruchomosc do Waszych mozliwosci.

***

Ok. Wiemy juz ile dostaniemy kredytu. Znalezlismy nieruchomosc naszych marzen. (O szukaniu mieszkania, negocjacjach z agentami nieruchomosci, prawnikami itp napisze w osobnym rozdziale). Powiedzmy, ze teraz trzeba tylko zaplacic.

Liczmy sie z tym, ze od chwili podpisania umowy ze sprzedawca mieszkania mamy zazwyczaj 3 miesiące do terminu zapłaty. Pamietajmy, że banki we Francji mają dużo pracy i jedno dossier czeka na rozstrzygnięcie około miesiąca. – dwóch ! Pozniej banki mają obowiązek odczekania 11 dni od daty gdy my już podpisze y umowę, dopiero wówczas mogą przelewać pieniądze na konto sprzedawcy. To są bardzo ważne daty i najlepiej zacznijcie pytać o nie już w chwili występowania z podaniem o kredyt. Lepiej uprzedzić sprzedawcę o ewentualnych spóźnieniami, niż doprowadzić do zerwania umowy przedwstępnej ! 

Dzisiaj we Francji oprocentowanie jest naprawdę niskie. Najniższe oprocentowanie, które widziałam w Internecie to 1,69%. Moje studio kupiłam przy oprocentowaniu 1.78%. (Stad takie kolejki z załatwianiem sprawy) 
A wówczas może być tylko lepiej, bo będziecie mogli nauczyć się żyć oszczędniej :).

Ubezpieczenie: bardzo czesto, aby uzyskac kredyt (szczeglonie przy kredytach przekraczajacych pwne sumy – 250/350 tysiecy euro) banki i instytucje ubezpieczeniowe zycza sobie bysmy dostarczyli oswiadczenie od kardiologa, o naszym stanie zdrowia. Te badania sa zazwyczaj oplacane przez banki, i tutaj o dziwo, na badanie u kardiologa mozemy umowic sie juz nazajutrz (a kiedy dostajesz skierowanie od wlasnego lekarza, czekasz na wolne terminy tygodniami…). Trzeba rowniez zrobic badanie krwi, moczu itp…
Im jestesmy starsi, tym wyzsze jest ubezpieczenie kredytu. W naszym przypadku – Benoit jest starszy o rok a placi ponad 10 % wyzsze ubezpiecznie kredytu.

***

W naszym przypadku, udało nam się kupić mieszkanie w 2013 , chociaż nasza sytuacja była naprawdę nieciekawa – ja miałam mała pensje a firma Bena miała zaledwie 1 rok. Przekraczalismy „granice bezpieczenstwa” ustalona na 33% zadluzenia (totalna wartosc naszych kredytow nie powinna przekraczac 33% naszych dochodow) o ladnych kilkanascie procent. Otrzymaliśmy „zbójecki” jak na ówczesne francuskie warunki kredyt z oprocentowaniem 3.55% i kupiliśmy wymarzone gniazdko. Minęły 2 lata, nasza sytuacja finansową uległa zmianie, wynajmujemy jeden pokoj w Airbnb, zaczęliśmy również mocno oszczędzać i odkładać pieniądze na ewentualna przedpłatę kredytu.

Po negocjacjach z bankami, które trwały od czerwca 2015, udało nam się udowodnić, ze możemy podwyższyć ratę dzięki wpływom z Airbnb (które zadeklarowaliśmy i ktore znalazly sie w oswiadczeniu podatkowym), zmniejszyć oprocentowanie do 2,4% i skrócić czas płacenia kredytu z…23 do 12 lat, płacąc przy tym relatywnie śmiesznie niskie koszta bankowe (kara za zmniejszenie potencjalnych zyskow banku przez zmiane naszego oprocentowania). Czyli, jeśli dożyje pięćdziesiątki, skończę płacić kredyt za mieszkanie.

(Co wpisuje się wspaniale w moje plany życiowe :))

Dlatego gorąco zachęcam Was, jeśli już jesteście szczęśliwymi posiadaczami kredytów na cale życie, żeby raz do roku odgrzebać dokumenty, porównać warunki posiadanych kredytów z rzeczywistością i nie wahać się negocjować. Można zaoszczędzić.

Jesli macie konkretne pytania dotyczace tej fazy, jesli bede kompetentna, chetnie odpowiem.

Pozdrawiam.

 

4 myśli nt. „Jak się kupuje mieszkanie we Francji – część czwarta, wycieczki po bankach

  1. azkabazkan

    A ja mam taki plan, żeby za gotówkę kupić domek na wsi do remontu, pracować nad nim przez najbliższe lata i uniknąć w ten sposób pętli kredytu. Efekt końcowy powinien być taki sam jak przy kupnie domu na kredyt 🙂

    Odpowiedz
    1. babajoga Autor wpisu

      A to super ! Bardzo dobry plan i zycze Ci, aby sie powiodl !!!

      (U mnie ten wariant nie wchodzi w rachube, bo domek jak domek, ale ziemia nawet na dalekiej wsi jest potwornie droga)

      🙂

      Odpowiedz
  2. Irena

    Jest trochę zachodu z takim załatwianiem… W sumie to nawet więcej niż w Polsce 🙂 Gratuluję cierpliwości, motywacji i oczywiście wymarzinego gniazdka 🙂

    Odpowiedz

Dodaj komentarz