Jak się sprzedaje mieszkanie we Francji?

Zaczęłam niegdyś „serię wpisów” o tym jak się kupuje mieszkania we Francji. W tak zwanym międzyczasie znajduję się teraz po raz pierwszy w skórze sprzedawcy.

I o tym Wam dzisiaj napiszę.

Jak się sprzedaje mieszkanie we Francji?

Przede wszystkim trzeba się, tak jak w przypadku zakupu nieruchomości, uzbroić w cierpliwość.

To może być proces błyskawiczny, ale może również ciągnąć jak flaki z olejem.

Następnie zastanawiamy się, dlaczego chcemy sprzedać mieszkanie. To nie jest niewinne pytanie.

Możemy potrzebować pilnie gotówki, możemy tylko chcieć zmniejszyć swoje zadłużenie, możemy zmieniać region, jesteśmy zmuszę impreza okoliczności… powodów są setki.

A (szczera) odpowiedz na to pytanie pomoże nam postawić sobie cel (także finansowy) i określić go w czasie.

My na przykład zmieniliśmy właśnie odpowiedz na to pytanie. Byliśmy przez kilka miesięcy w sytuacji gdy nie było pewnym, czy uda nam się podtrzymać kadencje spłaty kredytu, poczynając od roku 2019, w związku z moim rysującym się urlopem macierzyńskim. Nagle znaleźliśmy się w sytuacji, że owszem, zaciskając mocniej pasa możemy sobie pozwolić na przedłużający się mój urlop i zatrzymanie kredytu, tylko … życie daje nam okazję by pobawić się z planami i przenieść się na wieś.

Bo oboje dojrzeliśmy do tej decyzji. Przez ten czas, który dzielił nas od decyzji zakupu mieszkania w centrum „dobrej dzielnicy” nasze dzieci również dojrzewają do swoich, bardzo dynamicznych decyzji życiowych (co chce w życiu robić?) i, wiem ze to brzmi dziwnie mówiąc o piętnastolatkach, ale one właśnie chodzą od rozdroża do rozdroża i powoli wybierają swoje własne ścieżki. (Prawdę mówiąc, teraz, kiedy zaczynam oswajać się z tymi ich decyzjami, jestem z nich obu po prostu dumna, bo może nie założyły „welurowych rękawiczek” żeby nam je oznajmić, ale idą dzielnie każda w swoim kierunku…).

Dzięki temu nie jesteśmy już uzależnieni od miejsca zamieszkania jeżeli chodzi o ich wybory szkolne. Nasz syn jeszcze przez kilka lat nie musi chodzić do żadnej szkoły, mamy nagle ten luksus wyboru nowego miejsca.

Ok. Chcemy wyprowadzić się na wieś, ceny interesujących nas nieruchomości oczywiście wahają się od tych, które są spokojnie w naszym budżecie do potrójnej ceny…

Dlatego stwierdziliśmy, ze poszukiwania wznowimy dopiero wówczas gdy nasza sytuacja finansowa będzie bardzo precyzyjna.

W związku z tym dajemy sobie rok na sfinalizowanie transakcji sprzedaży naszego mieszkania. Za uzyskane środki będziemy mogli spłacić aktualny kredyt i będziemy wiedzieć dokładnie na jaki budżet możemy sobie pozwolić „na wsi”.

Ta decyzja ma bardzo poważne konsekwencje : daje nam komfort psychiczny. Ustaliliśmy, ze po sprzedaży mieszkania a przed kupnem domu na wsi wynajmiemy mieszkanie – w Lyonie lub „na wsi”, tak, abyśmy mogli spokojnie szukać nowego miejsca.

Ważnym jest pamiętać, ze jeśli kupujący, potrzebuje kredytu, sprzedaż będzie trwała minimum 3 miesiące, a jeśli kupujący dysponuje środkami, odblokowanie środków, podpisanie umów, „contre-visites” i wpisy w księgi wieczyste – zajmą około półtora miesiąca.

Może się również zdarzyć, że kupujący ni otrzyma kredytu, lub z jakiegokolwiek innego powodu zerwie umowę, wówczas cały proces zaczyna się od początku (ogłoszenia, wizyty, spotkania u notariusza…)

Ponieważ mamy już pewne doświadczenie w nieruchomościach, postanowiliśmy że spróbujemy sprzedać nasze mieszkanie – przynajmniej na początku, sami, bez pomocy agenta, i dopiero jeśli po kilku miesiącach nam się to nie uda, zwrócić się o pomoc do jakiejś agencji.

Teraz możemy przejść do oszacowania mienia.

Po pierwsze istnieje wiele stron na których można oszacować wartość mieszkania czy domu. :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16832
W Lyonie ceny są bardzo różne, wahają się od 2-3 tysięcy euro za metr kwadratowy do 9-10 tysięcy, w zależności od dzielnicy. W samej dzielnicy są również sektory bardziej pożądane niż inne. No i ogólnie mówiąc powierzchnia mieszkania ma bardzo duże znaczenie. Na przykład studio (kawalerka) w tym samym domu może być o 1000 euro droższa, za metr kwadratowy, od mieszkania 150 metrowego.

W zależności zatem od dzielnicy i sektora wybieramy widełki. A jak je dostosować do rzeczywistości rynkowej? Oczywiście porównując i analizując dostępne oferty. Pamiętamy jednak, żeby nie porównywać gruszek z jabłkami.

Mieszkanie o tym samym adresie, na parterze będzie zawsze tańsze od mieszkania na wyższej kondygnacji, choć w kamienicach i domach wyższych niż 5-6 pięter, najdroższe są zazwyczaj mieszkania na 2-3 piętrze.

Dlaczego ? W niektórych (starszych i nowych) budownictwach system wodociągów ma wady konstrukcyjne i na najwyższe kondygnacje zwyczajnie dociera na przykład mniej cieplej wody. Na drugim pietrze mamy większe szanse, ze zimą sąsiedzi z pierwszego i trzeciego, jak również sąsiedzi obok będą ogrzewać swoje mieszkania – u nas bardzo często zimą nie dość ze kaloryfery są wyłączone, to możemy pozwolić sobie na wietrzenie mieszkania – a i tak jest cieplutko. Poza tym – windy. W najlepszych domach windy od czasu do czasu muszą być poddane pracom, lub zwyczajnie się psują. Inaczej jest przez cały dzień biegać na pierwsze lub drugie piętro a inaczej na dziewiąte.

Wyjątkiem są mieszkania na ostatnim pietrze, z możliwością przerobienia dachu na taras lub ogród (wtedy : pal licho ciepłą wodę i windę, według moich kryteriów – bierzemy! )

Są dwie opcje jeżeli chodzi o cenę. Zastanawiamy się, czy jesteśmy skorzy negocjować, czy raczej wybieramy cenę, która jest dla nas ceną absolutną, niepodlegającą dyskusji. W naszym przypadku – kupiliśmy mieszkanie od ludzi, którzy nie życzyli sobie negocjacji – i sami tez wybieramy tę opcję.

Żeby potwierdzić nasze przypuszczenia co do ceny, zaprosiliśmy jedną z agencji, które regularnie proponuje nam bezpłatną wycenę, na spotkanie. I otrzymaliśmy propozycję, która była nawet wyższa niż nasze kalkulacje.

Zaczęliśmy przygotowywać dossier :

-zgromadziliśmy wszystkie dokumenty z zebrań wspólnoty mieszkaniowej – szczególnie te, które mówią o budżecie na przyszły rok.

-Zamówiliśmy serwis oszacowania powierzchni według prawa Carrez. Najważniejszą częścią prawa Carrez jest „hauteur sous plafond” czyli wysokość sufitu. W naszym przypadku nie budowaliśmy żadnej mezzaninie, ale dorzuciliśmy ściany więc wolimy oszacować tę powierzchnie ponownie, aby kupujący miał dokładne nowe dane. Taka usługa kosztuje ok 100€, jest prowadzona przez wyspecjalizowanych ekspertów i zapewnia między innymi to, ze kupujący który zrobiłby ten szacunek na własny koszt i wykrył zmianę w metrażu, (przekraczającą 5%) może zarządzać zwrotu ceny za nadpłacony metraż (co wiąże się też ze zmianami w zapisach notarialnych i generuje kolejne koszty…) więc wolimy po prostu sprawdzić czy i jak po remoncie zmieniła się powierzchnia użytkowa naszego mieszkania.

-zebraliśmy plany, faktury „charges” i faktury za remont.

-poinformowaliśmy naszego notariusza o naszych planach.

-zebraliśmy kilka zdjęć naszego mieszkania.

A propos zdjęć. My mamy dość nietypową strategię. Wiemy, że nasze mieszkanie jest „nietypowe” i że ma pewną wartość. Wybraliśmy zdjęcia – celowo – które pozwolą przede wszystkim umiejscowić mieszkanie, tak, by osoby szukające w tym sektorze chciały je zwiedzić, ale nie te najpiękniejsze, aby pozostawić efekt pozytywnego zaskoczenia. I zadziałało, o czym niżej.

Wypisaliśmy sobie pytania, które chcemy zadać potencjalnym kupcom. Przede wszystkim chcemy być pewni, ze kupujący będą mogli z ich strony sfinansować ten zakup – czy mają środki w gotowce (np są już po sprzedaży poprzedniej nieruchomości?) lub mają zgodę banku na zaciągniecie kredytu. Nie bez znaczenia jest wiedzieć, czy ktoś szuka od dawna, czy jest dopiero na początku procesu i jak pilne dla niego jest kupno.

Ustaliliśmy, ze dajemy sobie tydzień na posprzątanie mieszkania i proponujemy wizyty w następną sobotę.

I opublikowaliśmy pierwsze ogłoszenie.

Wybraliśmy bezpłatną opcje na „paru-vendu”.

Chcieliśmy się przekonać, jaki będzie odzew, co pozmieniać itp.

Po 10 minutach się zaczęło.

Zgłosiła się jedna pani i przekonała mojego męża, żeby jednak pozwolił jej zwiedzić mieszkanie w tę niedzielę.

A jak już zgodziliśmy się na jedną osobę, zgłosiły się kolejne. Wyselekcjonowaliśmy jeszcze jedną osobę (nie chcemy na przykład „ciekawskich”, lub właśnie agentów nieruchomości, którym na razie nie chcemy powierzyć mandatu…)

I tutaj okazało się, ze nasza strategia dotycząca zdjęć jest skuteczna. Po oglądaniu naszych zdjęć robionych telefonem, ludzie są nastawieni sceptycznie, ale wchodząc do kamienicy a później mieszkania zastają po prostu bardzo miłe zaskoczeni, i to zaskoczenie odbiera im ochotę na stosowanie triku „wszystko jest Ok, tylko to mi się nie podoba”… obu zwiedzającym wszystko się podobało.

Pierwsza pani wróciła z zięciem, druga para poprosiła o bardzo szczegółowe informacje.

Spodziewamy się otrzymać przynajmniej jedną propozycję. Propozycje można wysłać mejlem lub dostarczyć na papierze. Kupujący potwierdza, ze jest zainteresowany i pitoli une następująca cenę.

Którą zaakceptujemy lub nie. Jak najbardziej można negocjować.

Jeśli zaakceptujemy, następnym etapem będą kolejne wizyty, tzw „contre-visites”, bardziej szczegółowe, gdzie dyskutujemy o szczegółach – czy odmalować ściany? Czy są jakieś przewidziane prace?

Umówimy się do notariusza, by podpisać „compromis de vente”.
Sporządzimy wówczas dokument w którym omówimy proces sprzedaży – daty, czy są jakieś warunki które mogłyby przerwać proces, jak na przykład odmowa kredytu ze strony banku kupującego, wysokość zaliczki, itp.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965

W zależności od warunków tej umowy wstępnej umówimy się na ostateczną datę podpisania dokumentów, otrzymania przelewów i przekazania kluczy.

A jeśli nie zgodzimy się na propozycję? Cały proces, łącznie z publikacją ogłoszenia zaczniemy na nowo. I niewykluczonym jest, że pozwolimy sobie podnieść lekko cenę, bo z tego co się zorientowaliśmy, mamy chętnych.

Powiem Wam, że na razie jest to bardzo ekscytujący proces. No ale, jak napisałam wcześniej – mamy czas – i możemy cieszyć się tym zdobywaniem nowego doświadczenia.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *